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Al iniciar 2023, los sectores de manufactura, comercio y nearshoring han sido el motor de inversiones en el Bajío, lo que se ha visto reflejado con la llegada de nuevos proyectos.

De acuerdo con los resultados de los reportes de actividad industrial elaborados por Diana Merino y Fernando Lara, analistas de la división de Investigación de mercados de Newmark, la creciente demanda nacional ha impuesto nuevos retos para el sector industrial.

En los últimos periodos, las entidades que pertenecen a la zona Bajío se han caracterizado por la expansión de las empresas que han decidido invertir bajo la influencia de la relocalización.

En este sentido, Abraham Fernández, director para el sector industrial de Newmark, afirmó que, al cierre del primer trimestre de 2023, el Bajío presenta indicadores de recuperación contundentes en cuanto al arrendamiento de naves industriales Clase A, como resultado de la demanda de espacios industriales por empresas de logística, e-commerce y manufactura.

Querétaro

En el caso de Querétaro, durante el primer trimestre del año se registró un aumento en la superficie de construcción de poco más de 295 mil metros cuadrados, con lo que la entidad “está recuperando su dinamismo como resultado de la demanda de espacios industriales a consecuencia del nearshoring.”

Fernández señaló que el corredor Aeropuerto continúa siendo el de mayor absorción con un 48%, en su mayoría por empresas de la industria automotriz que mantienen su crecimiento y expansión, seguido por El Marqués, con el 40 por ciento.

En cuanto a la construcción de naves industriales en el estado, los corredores con los mayores niveles corresponden a El Marqués, con poco más de 150 mil metros cuadrados, seguido por Aeropuerto, con casi 100 mil metros cuadrados.

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En lo que resta de 2023 se avecinan grandes proyectos que se sumarán a las cifras de nuevo inventario, como es el caso de Finsa III, con el que se espera que los nuevos espacios industriales alberguen en su mayoría a grandes empresas del sector automotriz, pero también se incorporan dentro de los nuevos complejos, compañías del sector logístico y metal-mecánico. El 38% de esta superficie, ya se encuentra comprometida a unos meses del inicio de construcción.

Guanajuato

El mercado industrial de Guanajuato, ha mantenido un dinamismo mayormente robustecido por la expansión de operaciones de importantes empresas internacionales de las industrias de alimentos, e-commerce y automotriz, destacando a esta última como uno de los motores económicos del estado y con una cadena de proveeduría de las más robustas del país.

“En Guanajuato continúa la venta de portafolios industriales y proyectos de inversión. El submercado de Celaya registró la venta del portafolio industrial por parte de Advance Real Estate en su parque Villagrán. Por otro lado, los proyectos de inversión anunciados para este año contemplan 861 millones de dólares, entre los que destaca la llegada de un data center de localización por confirmar. La confianza en el mercado se ve impulsada por el aumento del área de construcción, principalmente de proyectos de naves especulativas en León y Silao, así como importantes expansiones y desarrollo de naves BTS como la relacionada con Mercado Libre y Suminoe y León”, informó Abraham Fernández.

“Existe un gran interés por parte de empresas de data centers que están evaluando la región Bajío, y Guanajuato se perfila como uno de los sitios ideales por su disponibilidad de energía e infraestructura industrial, por lo que se espera la llegada de más empresas de este sector en el futuro cercano.

La industria automotriz se está recuperando a paso firme a nivel global, por lo que se pronostica que la demanda de espacios industriales en la entidad se incremente a lo largo de 2023, robustecida en particular por el anuncio de la nueva planta de Tesla y el crecimiento de los fabricante de equipos originales (OEMs)  ya instalados en la región Bajío y Noreste del país”, enfatizó el director para el sector industrial de Newmark.

Jalisco

Fernández destacó que en respuesta a la alta demanda de espacios industriales clase A en Guadalajara y su Zona Metropolitana, grandes jugadores del desarrollo inmobiliario industrial ya establecidos y nuevos inversionistas, han avanzado contundentemente en la creación de nuevos parques en la zona, llevando la tasa de disponibilidad de 0.3% al 1% al cierre del 1Q de 2023.

Este nivel de disponibilidad incentiva el aterrizaje de nuevos proyectos interesados en la Perla tapatía por su alto grado de especialización en lo que se refiere a mano de obra, conectividad e infraestructura.

Guadalajara se mantiene como un mercado en franca expansión, con una demanda que supera a la oferta disponible. La tasa de disponibilidad en la Zona Metropolitana de Guadalajara se incrementó 1%, respectó al trimestre anterior, aunque fue más baja respecto al trimestre del año anterior.

En cuanto al área de construcción de naves industriales, se registró un incremento de 5%, comparado con el trimestre y año anterior, impulsada por la demanda que culminó en la caída de la disponibilidad.

Ante los retos de la continua llegada de empresas que atienden cadenas globales de suministro altamente especializadas, el gobierno de Jalisco anunció Jalisco Tech Hub Act con un presupuesto de 2,319 millones de pesos, destinando el 72% para capacitación profesional de la población, 5% para incentivos fiscales y 23% para reserva territorial e infraestructura eléctrica y de agua.

El nearshoring está impulsando la sustitución de mercado de naves especulativas por un modelo híbrido orientado al desarrollo de naves build to suit.

Cabe destacar que las condiciones económicas y el aumento de la relocalización de las empresas durante el último año permitieron que la inversión extranjera directa (IED) en Jalisco proviniera de Estados Unidos, Alemania, Reino Unido y China, registrando que el 80% de la IDE se dirigiera al subsector manufactura, aunque se espera una desaceleración debido a la persistencia de la inflación subyacente, condiciones geopolíticas y crisis del sistema bancario.

“Se espera que la expansión de empresas globales de tecnología ya establecidas en Guadalajara continúe como resultado del nearshoring y de su crecimiento a nivel global. Las industrias de logística y de comercio electrónico continúan demandando espacios Ready to Use superiores a 10 mil m², por lo que se considera que un 50% de las naves industriales en construcción pudieran absorberse incluso antes de estar terminadas”, apuntó el director para el sector industrial de Newmark.

“Hoy por hoy, México atraviesa un próspero periodo en el mercado industrial gracias a la llegada de empresas atraídas por el nearshoring, viendo a México como un facilitador en su cadena de suministro y de esta forma, reducir costos en la maquila y aumentar su productividad. El reto de esta tendencia es actuar con un gobierno responsable que, en conjunto con inversionistas, provea de mayor infraestructura para el desarrollo de estos proyectos”, apuntó finalmente Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark.